안녕하세요。안녕하세요^^현희 남편 용이 아빠… 변호사 사무실 박 사무장님… 빨리 글로써 인사드립니다~ 오늘 하루도 행복한 일들로 가득하시고 앞으로의 주말도 즐겁게 보내세요.다름이 아니오라 오늘 함께 볼 정보는 부산아파트 경매물건으로 지하철 부산대역 바로 앞에 소재한 부곡푸르지오아파트 56평 물건이 경매신건으로 매각을 앞두고 있으므로 권리분석을 통해 소멸하지 않을 권리 등 위험요소는 없는지 살펴보고, 경매물건 시세분석을 통해 적정한 입찰시점과 부산 금정구 아파트 매매시세 동향을 알아보는 시간을 갖고자 합니다. 물품 정보
물품 정보
2022 다경 60051 부곡푸르지오 56평 감정가 666,000,000 1차 매각 2023년 12월 19일 2차 최저가 532,800,000 2차 매각 2024년 1월 23일
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부산 아파트 경매 물건 정보를 살펴보면 부산 금정구 부곡동 268-2번지 부산대역 앞에 위치한 부곡동 푸르지오아파트 101동 저층 56평 물건으로 현재 1차 입찰을 앞둔 경매 신건입니다.본건은 부산지방법원 본원경매1계에 임의경매사건으로 접수되어 당시 감정평가를 통해 책정된 감정가는 6억 6600만으로 확인되었으며, 이를 최저매각금액으로 2023년 12월 19일 1차 입찰을 진행할 예정이나 현재 시세에 비추어 유찰될 것으로 예상되어 이에 20%를 저감한 금액으로 5억3280만원을 최저가로 다시 2024년 1월 23일 2차 입찰을 진행할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.
상세위치도(출처:법원 감정평가서)
단지 전경 사진
본건 아파트는 부산대역 초역세권에 위치한 주상복합형 아파트로서 2007년 8월 준공승인을 받은 것으로 확인되었으며, 4동 540가구 규모로 경매물건은 방 4개, 욕실 2개 등 56평형 세대로 101동 소재 저층 및 동향구조의 물건으로서 개방감은 무난한 것으로 확인되오니 참고하시기 바랍니다.
본건 56평 KB국민은행 시세정보 (출처: 리브부동산)
시세 관련 자료에 대한 검토를 통해 경매물건의 적정한 입찰 시점을 검토해보는 시간을 갖고자 합니다.먼저 위 자료 KB국민은행이 제공하는 부산 금정구 부곡동 푸르지오아파트 56평 매매시세의 최근 1년간 추이 현황을 살펴보면 56평 매매시세는 2023년 5월과 10월 소폭 하락과 보합세를 보인 것으로 확인됩니다. KB국민은행 시세매매시세 6억500만~6억6500만 전세시세 4억4000만~5억
시세 관련 자료에 대한 검토를 통해 경매물건의 적정한 입찰 시점을 검토해보는 시간을 갖고자 합니다.먼저 위 자료 KB국민은행이 제공하는 부산 금정구 부곡동 푸르지오아파트 56평 매매시세의 최근 1년간 추이 현황을 살펴보면 56평 매매시세는 2023년 5월과 10월 소폭 하락과 보합세를 보인 것으로 확인됩니다. KB국민은행 시세매매시세 6억500만~6억6500만 전세시세 4억4000만~5억
본건 56평 매매물건정보 (출처 : 네이버페이 부동산)
위 자료는 부곡푸르지오아파트 56평형 매매물건 정보로, 이를 보면 101동 저층이 가장 낮은 금액으로 6억2000만에 매물이고, 다음으로 101동 7층이 6억3000만, 102동 저층이 6억5000만에 매물인 것으로 확인됩니다.
본건 56평 매매 실거래가 정보(출처:아실)
상기의 정보는 부산대 푸르지오 아파트 56평 매매 실거래가 정보로 이를 보면 2022년 12월과 2023년 3월에 최고 7억 2000만까지 거래된 56평은 2023년 6월과 11월에 각각 6억 5000만과 6억 8000만원으로 거래된 매매 시세가 하락한 것이 확인됩니다.특히 최근 12월에 8층짜리 건물이 5억에서 실제 거래된 것으로 확인됩니다만, 본건 56평은 2018년 이후 5억 이하로 실제 거래된 사례가 아니라는 점 56평 전세 실거래가와 큰 차이가 없는 금액에서 실제 거래인지, 증여 등 특수 관계인으로 매매 거래가 없는지 확인은 필요하다고 생각됩니다.본건 56평 아파트 정보와 과거의 실거래가 사례를 통하고 저층인 경매 물건의 거래 가능한 예상 환율은 KB국민 은행으로 평가한 하위 평균 가격 시세 6억 500만 이하로 보는 것이 적당하다고 보이며, 이에 본건 감정가는 예상되는 시세보다 높은 금액과 접근한 1차 입찰이 유찰되면 예상됩니다.다만 2차 입찰의 최저 가격 5억 3280만은 예상되는 시세 대비 10%가량 낮은 금액으로 부산 아파트 경매 매물 매각 통계상 당시 입찰 수요가 있으면 매각 가능성은 있다고 판단되므로 이 점을 참고 합리적인 가격에 인수하기를 기대합니다.
등기부등본의 요약 정보권리분석에 있어서 위험요소는 없는지 분석해 보겠습니다.위 자료 이 사건 부동산등기부등본 요약정보에 의하면, 이 사건은 채권자 최**가 신청한 부동산임의경매사건에서 권리소멸을 판단하는 기준권리인 말소기준권리는 2011년 5월경 접수된 **새마을금고의 근저당권이며, 위 권리보다 앞선 권리는 없는 것으로 확인되므로 매각강제집행절차에 따라 위 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸처리된다고 판단되오니 참고하시기 바랍니다.현황조사서 (출처 : 대법원 경매정보)앞에서는 등기부등본상의 권리에 대해서 분석을 해봤는데, 여기서는 점유상의 권리에 있어서 위험요소는 없는지 살펴보도록 하겠습니다.먼저 법원에서 공시한 현황조사서를 살펴보면 현황조사를 통해 본건 목적물에는 임차인으로 추정되는 점유자는 없는 것으로 확인되는데, 조사 당시 폐문부재로 점유관계를 확인할 수 없으며, 특히 소유자와의 관계가 명시되지 않은 다른 점유자가 세대주에게 전입한 것으로 확인됩니다.매각물건명세서(출처:대법원법원경매정보)다만, 위 자료 법원에서 공시한 매물 명세서에서 본건 부동산은 현재 임차 내역이 없다고 명시되어 있으므로 전입하고 있는 가구는 소유자의 가족인 것으로 예상되고 있다면 매각 이후 인수인이 인수하는 점유상 위험한 권리 또한 없다고 예상되므로 참고하세요.다만 매각 후 명도 협의가 원만치 않을 경우 가끔 법원의 강제 집행에 의해서 명도 절차를 진행하기도 하므로 이에 발생하는 집행 비용과 미납 관리비 중 공용 부분, 특히 명도에 걸리는 시간을 감안하여 입찰 금액을 결정하는 것도 중요하므로 이 점에 유의하고 싶습니다.그동안 공유한 경매 물건의 권리 분석 정보는 경매의 이해를 돕기 때문에 면책 조건으로 제공한 정보인 참고만 하고 본인의 책임 하에서 권리 사항과 점유 사항을 직접 검증한 후, 입찰에 참여하시기를 부탁 드립니다.마무리하면서부산 금정구 아파트 경매 물건 목록부산 금정구 아파트 경매물건 목록을 정리하여 위 자료로 공유하시고, 위 정보에서 궁금한 사항이 있으시면 네이버 블로그 이웃에 추가하여 아래 댓글이나 네이버톡 또는 직접 메일이나 전화로 문의하셔도 됩니다.혹시 혼자 경매 공부를 하시는 분들 중 경매에 대한 전문적인 정보를 직접 검색으로 찾고 싶으신 분들은 제 블로그 ‘옥션의 달인이 될 때까지…’ 상단 우측 돋보기 모양의 검색창에서 다양한 정보를 찾으실 수 있으니 참고해주세요~궁금하실 때 네이버 톡톡하세요!궁금하실 때 네이버 톡톡하세요!