주택이 있으면서 신규 분양권을 취득한 경우 기존 주택에 대한 양도세 비과세가 가능한가.오늘은 분양권 양도세 비과세(일시적 2주택)에 대해 알아보겠습니다.우선 분양권 자체를 양도할 때는 비과세가 적용되지 않습니다.1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 매우 높은 세율을 적용하고 2년 이상 보유해도 계속 60%의 세율이 적용됩니다.여기에 지방세 10%를 추가하면 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%가 됩니다.
이렇게 현재 분양권 세율을 보면 입주한 지 2년 보유 후 비과세를 받지 않으면 사실상 투자로 접근하기 쉽지 않을 것 같습니다.문제는 이것뿐만이 아닙니다. 가장 중요한 기존 주택의 양도세에 직접 영향을 미친다는 것입니다.분양권은 주택이 아닌 주택에 입주할 수 있는 권리에 해당하는데…2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권을 주택 수에 포함하는 세법개정이 시행되면서 아파트 분양시장에도 큰 변화가 있었습니다.기존 주택을 보유한 상태에서 신규로 분양권을 취득하는 경우에 21년 1월 1일 이전과 이후로 구분하고 언제 취득했는지에 따라 세법상 적용 규정이 바뀌게 됩니다. 21년 이전에 취득한 분양권
2021년 이전에 취득한 분양권은 주택과 보지 않습니다.분양권 상태에서 주택으로 완공하고 잔금 청산 날 또는 등기 접수일 중 빨리 날을 주택 취득일 것으로 보고 이 취득일 기준으로 일시적인 2주택을 계산하면 좋습니다.일시적인 2주택 비과세는 2가지 조건을 명심할 필요가 있습니다.첫째는 기존 주택을 취득하고 1년 후에 신규 주택을 취득하는 것입니다.두번째는 분양권 잔금 날 또는 등기일 이후 일정 기간 내 기존 주택을 양도해야 합니다.이때 양도 기한은 기존 주택과 신규 주택의 조정 대상 지역 내에 소재했는지에 의해서 바뀌게 됩니다.둘 중 하나라도 비 조정 지역에 속하면 취득일로부터 3년 내 기존 주택을 처분하면 좋고 둘 다 조정 대상 지역에 속한다면 2년 이내에 양도하면 비과세 적용이 가능하게 됩니다. -분양권이 완공된 아파트의 취득 일자로 보기는 잔금 날과 등기 접수일 중 빨리 날입니다. -청약 당첨에서 분양 계약을 한 경우는 분양권 취득일은 계약일이 아닌 청약 당첨 날이 되겠습니다.
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21년 이후 취득한 분양권
21년 이후부터 취득하는 분양권은 바로 주택에 포함됩니다.이 경우 분양권 당첨일 또는 계약일이 1주택으로 간주되는 취득일이 되며 기존 주택을 보유한 경우 분양권을 취득하고 3년 내 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.이때 조정대상지역 소재 여부에 관계없이 3년을 적용합니다.
비과세를 위한 또 다른 방법이 있습니다.이것은 분양권이 3년 안에 완공되지 못한 경우를 위한 규정을 마련한 것입니다.3년 이내에 기존 주택을 양도하지 못한 경우 분양권이 주택으로 완공된 후 2년 이내에 가구원 전원이 신규 주택으로 입주해 1년 이상 연속 거주해야 하며 기존 주택을 2년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 두 가지 요건을 다시 요약하면,
분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세 요건1.종전의 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과한 후에 분양권을 취득할 것.2.종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것.3.분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것.분양권 취득 후 3년 이후 기존 주택 양도 시 비과세 요건1.종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과한 후에 분양권을 취득2.종전의 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것3.주택에 대한 공급계약에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 것(취학, 근무상의 사정, 질병의 요양 등의 경우에는 세대원 일부가 이사하지 않아도 가능)4.주택에 대한 공급계약에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것최근 지방권을 중심으로 미분양이 늘고 있는 추세입니다. 해당 사업 주체는 미분양에 따른 선착순 분양을 진행하면서 무주택자로 간주된다는 점을 부각시켜 홍보하는 경우가 많은데요.그러나 이는 청약 시 무주택으로 인정되는 것으로 양도세나 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.그리고 분양권 양도세를 낮추기 위한 편법으로 다운 계약을 하는 사례도 많은데요. 다운계약은 거래금액을 낮게 신고해 세금을 줄이기 위한 목적에 따른 불법행위로 적발될 경우 매도자의 요구로 진행했더라도 매수자에게도 불이익이 따르게 됩니다.향후 해당 주택을 양도할 때 비과세 적용을 받지 못하거나 무신고·과소신고한 납부세액의 40%에 해당하는 가산세와 함께 1일당 0.022%의 납부지연 가산세도 발생할 수 있습니다.이처럼 분양권 양도세를 피하려고 불법으로 한 행동에 중징계가 따를 수 있다는 점도 꼭 기억해두시기 바랍니다.